В торговой недвижимости арендные ставки будут расти на 25-50% ежегодно
15.04.2008
Предложение качественных торговых площадей в Киеве и Украине в целом явно не поспевает за быстро растущим спросом. Следствием этого является постоянное повышение арендных ставок в торговых центрах.
Растущий спрос
В рейтинге консалтинговой компании A. T. Kearney с 2005 по 2007 годов. Украина стабильно входит в первую пятерку стран наиболее привлекательных для развития сетевой розничной торговли и инвестирования в недвижимость.
Эта привлекательность находит свое выражение в конкретных планах и действиях крупных зарубежных розничных компаний. Согласно данным специалистов компании Astera Group, в этом году подтвердили намерения о своем выходе в Украину такие сети как Real, Вестер, Auchan Group, Baltika Group Ukraine, Красный куб, Мосмарт, Finn Flare, О`Кей, Ehitus Service, Азбука вкуса, 36,6, Детский мир, Carlo Pazolini Group, Praktiker, Inditex Group, Stockmann. Не стоит сбрасывать со счетов и стремительное развитие отечественной розницы, стимулируемое ростом благосостояния населения и увеличением его платежеспособности. Согласно данным Госкомстата, совокупные доходы населения в августе этого года оказались на 30,8% выше, чем в августе 2006 г., а на приобретение товаров и услуг граждане потратили на 38,3% больше, чем за год до этого. И это без учета тех огромных наличных сумм, которые не попадают в поле зрения украинской официальной статистики. Вот эта динамика роста расходов и вдохновляет наших торговцев на развитие своего бизнеса и открытие новых магазинов.
В целом, налицо имеются все условия для быстрого роста спроса на торговые помещения. По некоторым оценкам, столичная торговля может «съесть» до 1 млн. м2. качественной торговой площади.
Спящее предложение
Но этих площадей нет, и не предвидится. Согласно исследованию рынка, проведенному Astera Group, по состоянию на середину 2007 года объем качественных торговых площадей в Киеве составил около 400 тыс. м2. За первое полугодие в столице открыт только один торговый центр «Комод» площадью 15 000 м2. До конца 2007г. предполагается открытие ТРЦ «Блокбастер» (20 000 м2 GLA), ТЦ «Материк» (19 000 м2 GLA) и частично ТЦ «Днепровская Пристань».Общая площадь проектов, которые планируется ввести до конца 2008 года, составляет 238 тыс. м2.
Основной причиной странной пассивности девелоперов являются сложности с получением удобного для реализации проекта земельного участка в столице и оформлением необходимой разрешительной документации. Что в значительной степени «выталкивает» девелоперов в регионы, где таких сложностей еще нет. В результате, большим успехом у торговцев пользуются площади даже в тех торговых центрах, которые построены с нарушением основных теоретических канонов этого бизнеса и должны были бы считаться неудачными и обреченными на быстрый уход с рынка. Тем не менее, при отсутствии достаточных объемов качественного предложения, даже эти «обреченные» ТЦ работают с вакантностью в 5–10%. Что свидетельствует о сильном дефиците торговых площадей на рынке.
Рай для владельцев недвижимости
Дефицит этот на руку владельцам торговой недвижимости, которые имеют возможность увеличивать арендные ставки, не вкладываясь адекватным образом в повышение качества своих услуг. В итоге арендные ставки в первом полугодии 2007 года выросли на 20–35%. Как отмечается в исследовании компании Astera Group, в наиболее престижных торговых коридорах столицы уровень арендных ставок находится в пределах $110–400 м2/мес (без НДС).
Арендные ставки в основных торговых центрах Киева составляют $50–300 м2/мес (без НДС), в среднем — около $128 м2/мес (без НДС). Для крупных якорных арендаторов ставки ниже — около $20–80 м2/мес (без НДС). Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги и эксплуатационные платежи в размере $2,5–4 м2/ мес (без НДС).
Средняя стоимость продажи торговых помещений в удаленных районах столицы составляет $2,7–3,5 тыс./м2, в прилегающих к центру районах $4,5–8 тыс./м2, в историческом центре Киева $10–20 тыс./м2.
В ближайшие 2–3 года, считают специалисты Astera Group, низкие объемы нового предложения и высокий уровень спроса приведет к росту арендных ставок в среднем 25–30% ежегодно.
Наш блог
Другие статьи